IRS sobre rendas: 25% ou 10%?

Dois proprietários arrendam apartamentos iguais em Quarteira por 1.200 € por mês. Um assina contrato de um ano e paga 25% sobre a renda líquida. O outro assina por dez anos e paga 10%. Mesmo inquilino, mesmo prédio, 1.800 € por ano de diferença. Eis a regra, e as armadilhas.

A taxa normal

As rendas (categoria F) são tributadas a uma taxa autónoma de 25% sobre o valor líquido, para residentes e não residentes. Os residentes podem optar pelo englobamento com os outros rendimentos, o que só compensa com rendimentos totais baixos.

Valor líquido é a renda recebida menos as despesas documentadas do imóvel: IMI, quotas de condomínio, seguro, reparações e manutenção. Não os juros do crédito, não o mobiliário, não o seu tempo ou deslocações.

As taxas reduzidas para contratos mais longos

Cada renovação que leve o contrato além do patamar seguinte passa-o para a taxa inferior. O contrato tem de estar registado nas Finanças.

A taxa de 10% a partir de 2026

O Orçamento do Estado para 2026 baixou a taxa de 25% para 10% nas "rendas moderadas": contratos de habitação permanente com renda até 2.300 € por mês (2,5 vezes o salário mínimo de 2026), o que abrange quase todos os arrendamentos de longa duração no Algarve. Os contratos existentes contam, não há duração mínima, e a taxa aplica-se às rendas recebidas depois da entrada em vigor e até 31 de dezembro de 2029. Condições: contrato de habitação permanente comunicado às Finanças (Modelo 2), rendimento declarado na categoria F e sem opção pelo englobamento. Alojamento local e arrendamento comercial ficam de fora. Um regime separado (RSAA) dá 0% em contratos de pelo menos 3 anos com renda igual ou inferior a 80% da mediana do concelho. As orientações detalhadas da AT ainda estavam a sair quando isto foi escrito; confirme a mecânica com o seu contabilista antes de entregar. Veja a calculadora de IRS sobre rendas para os seus números em cada regra.

Exemplo: 1.200 € por mês

Em dez anos são 18.600 €, antes de contar que um inquilino de longa duração raramente deixa o apartamento vazio entre contratos.

As armadilhas

• O risco é o inquilino, não a taxa. Dez anos com o inquilino errado custam mais do que qualquer poupança fiscal. Seleção, contrato registado e caução são o trabalho.
• As atualizações de renda continuam. O coeficiente anual publicado pelo Estado aplica-se também aos contratos longos. Contrato longo não é renda congelada.
• A cessação antecipada pelo senhorio pode repor a taxa de 25% com juros.
• A taxa reduzida aplica-se ao líquido. Se as despesas forem altas, a poupança em euros é menor do que o título sugere.

O alojamento local é outro regime

O rendimento do Alojamento Local é rendimento empresarial (categoria B), não renda. No regime simplificado uma parte fixa do rendimento bruto é tributada à sua taxa marginal. Qual dos regimes lhe deixa mais depende da ocupação e dos custos; compare-os na calculadora AL vs arrendamento.

Versão curta

Se pensa manter o imóvel e arrendá-lo a longo prazo, assine por cinco anos ou mais com contrato registado e inquilino selecionado. A auditoria gratuita mostra o valor para o seu imóvel em cada opção.

Fontes: Código do IRS, artigo 72.º (taxas autónomas e reduções para contratos longos); regras de registo de contratos nas Finanças; proposta de Orçamento do Estado 2026 (taxa de 10% para rendas até 2.300 €). Última verificação 2026-10-10. Informação geral, não aconselhamento fiscal.