Pedro Correia Real EstateOcupação ilegal: o que mudou com a lei de 2025
Até ao fim de 2025, um proprietário que encontrasse estranhos numa casa vazia tinha uma ferramenta real: uma ação cível que podia demorar um a três anos. A Lei 67/2025, publicada a 24 de novembro de 2025, tornou a própria ocupação um crime. Eis o que mudou, o que não mudou, e o que faço para manter as minhas unidades vazias fora da lista.
O que diz a lei
O crime é a usurpação de coisa imóvel: invadir ou ocupar imóvel alheio com a intenção de exercer direitos de propriedade, posse ou uso que nenhuma lei, decisão judicial ou ato administrativo confere ao ocupante.
| Situação | Pena |
|---|---|
| Crime base | Até 2 anos de prisão, ou multa até 240 dias |
| Com violência, ou habitação própria e permanente do dono | Até 3 anos |
| Organizada ou com fins lucrativos | Até 4 anos |
A lei altera o Código Penal e o Código de Processo Penal. O juiz pode ordenar a restituição imediata do imóvel ao proprietário no âmbito do processo penal.
O que não resolve
- Continua a ter de saber. O crime começa quando entram. Se ninguém visita a casa entre outubro e maio, o primeiro sinal pode ser a mensagem de um vizinho ou uma fatura de consumos que sobe em vez de descer.
- "Pode", não "deve". O juiz pode ordenar a restituição imediata. Na prática precisa de advogado, de queixa com prova de titularidade e da ocupação, e de um juiz com tempo.
- Inquilino que ficou é outro caso. Um inquilino que deixa de pagar não é ocupa. Isso é um despejo ao abrigo da lei do arrendamento, com prazos próprios.
- A usucapião é a cauda longa. Posse pública, pacífica e contínua durante 10 a 20 anos pode transformar-se em propriedade. Ninguém perde uma casa por isso no primeiro ano, mas ignorar uma ocupação durante anos é como acontece em heranças com herdeiros ausentes.
Porque as segundas habitações no Algarve são alvos
Cerca de 40 a 50% dos alojamentos nos concelhos do litoral algarvio são secundários ou sazonais. Da rua, uma casa vazia tem este aspeto: estores em baixo durante meses, caixa do correio cheia, jardim que deixou de ser cortado em setembro, um carro que nunca sai ou nenhum carro, luzes num temporizador que ninguém ajusta no inverno. Uma casa com ar de cuidada e visitada é ignorada a favor da do lado que não tem.
O que faço nos meus 15 apartamentos
Visita mensal em dia fixo, caixa do correio esvaziada, estores abertos na visita e deixados em posição diferente da última vez, jardim e terraço mantidos, um vizinho por prédio com o meu número, a quem pago uma pequena quantia por ano para me ligar se algo parecer errado. Nada na porta diz "imóvel gerido": o autocolante diz a quem passa que ali não vive ninguém. Em 9 anos, zero ocupações.
Se já aconteceu
- Não entre nem confronte. Proprietários que arrombam a porta acabam como arguidos.
- Reúna prova de titularidade (certidão do registo predial) e da ocupação (fotografias, datas, nomes de testemunhas).
- Apresente queixa-crime na PSP ou GNR e constitua advogado na mesma semana. Peça a ordem de restituição imediata.
- Não corte nada: desligar água ou luz a uma casa ocupada expõe-no a uma queixa separada.
- Informe a seguradora por escrito.
Versão curta
A lei de 2025 dá-lhe uma saída mais rápida. A saída mais barata é não precisar dela: uma casa visitada, iluminada, cuidada e vigiada por um vizinho. É a rotina da gestão de imóveis, e é o que verifico primeiro na auditoria gratuita.
Fontes: Lei 67/2025 de 24 de novembro (Diário da República); Código Penal na redação atual; Código Civil, artigos 1287.º e seguintes (usucapião). Última verificação 2026-10-10. Informação geral, não aconselhamento jurídico; constitua advogado para o seu caso.
Perguntas frequentes
A polícia já pode tirar os ocupas da minha casa?
A ocupação é crime, por isso pode apresentar queixa e a polícia atua no processo penal. O juiz pode ordenar a restituição imediata do imóvel. É mais rápido do que a via cível antiga, mas não é um despejo em 48 horas como alguns países prometem.
A lei abrange casas de férias?
Sim. O crime abrange qualquer imóvel alheio. A pena mais pesada aplica-se quando a casa é habitação própria e permanente do proprietário, mas o crime base aplica-se também a segundas habitações.
O que é a usucapião?
Aquisição da propriedade por posse pública, pacífica e contínua durante muito tempo: entre 10 e 20 anos conforme o título e a boa-fé. Raro, mas é a razão pela qual um proprietário deve agir perante qualquer ocupação em vez de a ignorar.
O seguro cobre danos causados por ocupas?
Muitas vezes não, se o imóvel esteve desocupado além do período previsto na apólice. Verifique a cláusula de desocupação; 30 a 60 dias é comum.