Casa vazia: como o IMI triplica ao fim de um ano

Cerca de 40 a 50% dos alojamentos nos concelhos do litoral algarvio são residências secundárias ou sazonais. O Estado trata uma casa que nada produz durante um ano como um problema, e cobra em conformidade. Aqui fica a regra, os números e a rotina que uso nas minhas unidades.

O que significa "devoluto" na lei

Um prédio é classificado como devoluto quando, durante um ano, não mostra sinais de uso: sem contrato de água, luz ou gás, ou com consumos anuais abaixo de 7 metros cúbicos de água e 35 kWh de eletricidade, ou sem evidência de ocupação. A câmara classifica depois de notificar o proprietário na morada da matriz. Base legal: Decreto-Lei 159/2006, na redação atual, que fixa também os limiares de consumo.

Dois erros frequentes dos proprietários:

• A carta vai para a morada fiscal. Para muitos proprietários estrangeiros é a própria casa vazia.
• O ano conta-se pelas leituras, não pela última visita. Treze dias em agosto não o repõem a zero se o resto do ano marca zero.

Quanto custa

Depois de classificado, a taxa de IMI é triplicada. Em município que tenha declarado zona de pressão urbanística a taxa é multiplicada por 10, sobe 20% em cada ano seguinte em que o imóvel continue devoluto, com limite de 20 vezes a taxa normal (Código do IMI, artigo 112.º-B).

Faça as suas contas na verificação de casa vazia e IMI.

As zonas de pressão são declaradas por cada município. Poucas câmaras algarvias o tinham feito à data deste texto, mas Lisboa e Porto fizeram-no, e a lista muda. Pergunte antes de assumir.

Os outros custos de uma casa vazia

O agravamento do IMI é o único com fórmula. Os outros são maiores e chegam sem carta:

• Água. Uma bicha flexível rebentada debaixo do lava-loiça corre durante meses. Na minha experiência é o sinistro mais comum em apartamentos fechados, e as seguradoras recusam-no quando o imóvel esteve desocupado além do período previsto na apólice, muitas vezes 30 ou 60 dias.
• Humidade e bolor. Estores fechados de outubro a maio num clima costeiro. Repintar um T2 depois de um inverno de bolor: 1.500 a 3.000 €.
• Ocupação. Uma casa visivelmente vazia é um alvo. Veja ocupação ilegal: o que mudou com a lei de 2025.
• Votos no condomínio. Decisões tomadas em assembleias a que não vai, incluindo obras que paga.

O que fazer se receber a notificação

1. Responda dentro do prazo indicado na carta (normalmente 10 a 30 dias) com provas de uso: faturas, contrato de arrendamento, licença de obras ou fotografias datadas.
2. Se a classificação se mantiver, inicie uso regular ou arrende o imóvel; o agravamento cessa a partir do ano seguinte.
3. Se pensa vender, lembre-se de que a classificação de devoluto é informação pública que o advogado do comprador vai encontrar.

Versão curta

Mantenha os dois contadores acima dos limiares, guarde as provas e garanta que alguém recebe o correio no imóvel. Uma visita mensal faz as três coisas. É a base do meu serviço de gestão de imóveis e a primeira coisa que verifico na auditoria gratuita.

Fontes: Decreto-Lei 159/2006 (definição e limiares); Código do IMI, artigo 112.º-B (agravamentos); declarações municipais de zona de pressão urbanística. Última verificação 2026-10-10. As taxas mudam; confirme com o seu contabilista ou advogado antes de agir.